פתרונות שנכללים בתמ"א 38

מתיקונים וחיזוקים שונים ועד תוכניות מקומיות שלמות: מה ניתן לכלול במסגרת תמ"א 38?

בתמ"א 38 מוצגת המעטפת המירבית של זכויות הבנייה כתמריץ לחיזוק, אשר כוללת אפשרויות לתוספת יחידות דיור חדשות והרחבת יחידות דירות קיימות בבניין. על מבקשי הבקשה להיתר לבחור פתרון שמתאים לבניין, בהתייחס לכל מאפייניו של המבנה, לאופי סביבתו, תוך התאמתו לפתרון הנדסי לחיזוק הבניין.

כאשר בוחנים את האפשרות למהלך של תמ"א 38, כדאי לבדוק קודם כל מה יתאים לכלל הדיירים ובעלי הבניין. בסך הכל, בנוסף לאופציית חיזוק הבניין ע"פ התיקון הראשון (חיזוק הבניין הקיים), שינה האופציה לתמ"א 38 תיקון 2 שבמהותו זהה "לפינוי בינוי".

פתרון הנדסי לחיזוק מבנה בפני רעידת אדמה

כמו שכבר הסברנו כאן, הרצון שעומד מאחורי תוכנית מתאר ארצית 38 לא מכוון דווקא כלכלית-מסחרית. ההיבט המסחרי הוא תמריץ לביצוע מה שהמדינה רואה בו ערך ראשון, והוא חיזוק המבנים בפני רעידת אדמה. כך, לפני כל מהלך של אישור תוכנית, נדרש מהנדס בועדה המקומית לבחון את תוכניות החיזוק / קונסצרוקציה ולוודא שהתוכניות משיגות ראשית את פתרון החיזוק ולאחר ידונו לגבי מיצוי שאר התוספות האפשריות לבניה.

הריסת בניין ובנייתו מחדש

במקרה שזו האופציה הטובה ביותר מבחינה תיכנונית, תמ"א 38 מאפשר להרוס מבנה שלא יעמוד ברעש אדמה, ולבנות אחר במקומו, בתוספת זכויות בניה. במקרים אלה אפשר לחרוג מקווי הבניין שאושרו בתוכנית המקומית המקורית, ניתן להוסיף שטחים או יחידות בהתאם לזכויות שלא מומשו, אפשר לבצע חניה תת קרקעית ועוד.

סעיף 23 בתמ"א 38

לכל ישוב צרכים תכנוניים שלו. בכל ישוב ישנן שכונות חזקות יותר ושכונות חזקות פחות; אטרקטיביות יותר או פחות. בנוסף, קיימים אזורים בתוך עיר או מועצה, שיש להם אופי מסוים, הסטורי, אדריכלי או אחר. כיצד יכולה תוכנית כמו תמ"א 38, שכל כולה מאפשר לכאורה יד חופשית יזמית תוך שקילת שיקולים כלכליים, להתמודד עם אילוצים מקומיים?

תמ"א 38 קובעת מנגנון ארצי לעידוד חיזוק מבנים. עם זאת, לעיתים יידרש חיזוק מבנים דווקא בשכונות לא אטרקטיביות, שיזמים לא ירצו לשפץ בהן בניינים או לבנות בהן בניינים חדשים; לא תהיה לכך כדאיות כלכלית. מצד שני, יתכן והרשות המקומית תתנגד לתוספת יחידות מגורים באזור שהנגישות אליו קשה: אין בו דרכים מתאימות או חניה.

עבור הרשויות המקומיות נקבע לשם כך נקבע בהוראות התמ"א כי הן יוכלו ליזום תוכניות תמ"א 38 ברמה המקומית, וכך להגדיל למשל בבת אחת את האטרקטיביות של ביצוע תמ"א 38 בשכונה שעלולה לא להיות אטרקטיבית. "ניתן להכין מכוחה תכניות מפורטות לחיזוק מבנים ליישוב או לחלק ממנו… יש לאתר אזורים בהם תמ"א 38 אינה אפקטיבית… ניתן לקבוע תוספת זכויות בנייה בהיקפים המותאמים לכושר הנשיאה המקומי, לשיקולים אדריכליים, נופיים ואחרים ולכדאיות הכלכלית של ביצוע החיזוק."

תכנית מסוג זה – "סעיף 23" – אושרה במספר ערים בארץ, בינהן רעננה, רמת גן וגבעתיים; ערים שהן כשלעצמן אטרקטיביות. באלה כבר רואים לא מעט פרוייקטים במימוש, חלקם אף על ידי השותפים בלומינה ייזום בע"מ.